De Belg wordt geboren met een spreekwoordelijke baksteen en stapt nogal gretig in een bouwproject, wat niet altijd even rimpeloos afloopt
Wanneer men een nieuwe woning optrekt en er manifesteren zich na verloop van tijd bouwgebreken , stelt zich de vraag én naar de verantwoordelijkheid van de aannemer én naar de termijn gedurende dewelke de aannemer kan worden aangesproken.
Om een juist antwoord te kunnen geven op de deze twee problemen dient het bouwproces te worden geanalyseerd in de tijd;
1.Het optrekken van het bouwwerk tot en met de aanvaarding van de werken:
1.1.Gedurende het bouwproces is de aannemer verantwoordelijk voor het uitvoeren van degelijke en vakkundige werken . Eventuele gebreken die zich manifesteren tijdens de uitvoering van de werken dienen uiteraard door de aannemer verholpen te worden.
1.2. Bij het beeindigen van de werken worden die in de regel schriftelijk opgeleverd door aannemer en bouwheer ( al dan niet in aanwezigheid van de architect ).
Er wordt daarbij een onderscheid gemaakt tussen de voorlopige oplevering en de daaropvolgende definitieve oplevering.
1.3. De definitieve oplevering betekent dat de bouwheer akkoord is met de bouwwerken in de staat waarin die zich op dat ogenblik bevinden.
De zichtbare gebreken die er op dat ogenblik ( nog ) zijn worden geacht te zijn aanvaard door deze oplevering .
De bouwheer kan derhalve later geen herstelling meer vorderen van de toen aanwezige zichtbare gebreken.
1.4. Een belangrijke kantmelding: In nogal wat gevallen grijpt er geen schriftelijke oplevering plaats. Toch kan de rechtbank beslissen dat er een aanvaarding , zij het stilzwijgend , is gebeurd, en dus de aanwezige zichtbare gebreken zijn gedekt.
Dergelijke stilzwijgende aanvaarding zou kunnen worden afgeleid uit het zonder enige voorbehoud betalen door de bouwheer van de eindfactuur van de aannemer of nog het voorbehoudloos betrekken van het bouwwerk door de bouwheer.
2.Gebreken die opduiken na de oplevering en of de aanvaarding van het bouwwerk:
2.1. Na de aanvaarding van het bouwwerk kan de bouwheer de aannemer nog slechts aanspreken voor gebreken die pas na de aanvaarding kunnen vastgesteld worden, de zogenaamde verborgen gebreken.
De aansprakelijkheid van de aannemer voor deze verborgen gebreken beloopt maximaal 10 jaar te rekenen vanaf de oplevering.
In principe vanaf de definitieve oplevering alhoewel partijen hiervan kunnen afwijken en onderling bepalen dat bijvoorbeeld de voorlopige oplevering het beginpunt vormt van de 10 jarige termijn.
Wat de gebreken betreft dient een onderverdeling te worden gemaakt.
Enerzijds zijn er de zware gebreken die van dien aard zijn dat het bouwwerk zelf er door in het gedrang komt. De wet voorziet uitdrukkelijk dat gedurende 10 jaar de bouwheer zich kan verhalen op de aannemer wanneer dergelijke gebreken zich manifesteren , en herstel of vergoeding kan eisen van of voor deze gebreken.
Anderzijds zijn er de lichte gebreken ( bv krimpscheuren , kleine barsten ). Specifiek hiervoor is dat de bouwheer op straffe van verval binnen een redelijke termijn nadat hij deze lichte gebreken heeft ontdek het herstel of vergoeding zal moeten vorderen . Zoniet zal hij geacht worden deze lichte verborgen gebreken te hebben aanvaard.
Luc TRUYENS
Tel. 03 / 766 60 78
ltruyens@skypro.be