De Appartementswet gerepareerd

Bespreking van de Wet van 15 mei 2012

Op 8 juni 2012 verscheen de reparatiewet van 15 mei 2012 in het Belgisch Staatsblad. Deze wet brengt een zestal wijzigingen aan in het mede-eigendomsrecht, met name in het Burgerlijk Wetboek en het Gerechtelijk Wetboek.

Een eerste innovatie betreft de kosten van oproeping voor de algemene vergadering van mede-eigenaars. Art. 577-6 §3 BW bepaalt immers sinds de wetswijziging van 2 juni 2010 dat mede-eigenaars in principe worden opgeroepen tot de algemene vergadering bij wijze van ter post aangetekende brief, zij het dat mede-eigenaars de mogelijkheid hebben om individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk in te stemmen met een ander communicatiemiddel, zoals bijvoorbeeld e-mail of gewone brief. Om elke twijfel nopens de kosten van deze bijzondere oproepingsvormen weg te nemen, heeft de wetgever uitdrukkelijk de zinsnede toegevoegd dat de administratieve kosten voor de oproeping voor de algemene vergadering ten laste van de vereniging van mede-eigenaars komen.

Daarnaast wordt ook het principe van een dubbele aangetekende zending in de wet ingevoegd: tenzij de wet anders bepaalt, moet aangetekende briefwisseling, die bestemd is voor de vereniging van mede-eigenaars, op straffe van nietigheid, gericht worden aan (nieuw art. 577-8 §4,6° BW):

–           de zetel van de vereniging van mede-eigenaars én

–           de woonplaats of, subsidiair, de maatschappelijke zetel van de syndicus.

Doel van deze wijziging is te verzekeren dat de syndicus als vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars alle belangrijke gegevens (o.a. van banken, verzekeraars, enz.), welke vaak enkel naar het adres van de vereniging worden gestuurd, ook tijdig ontvangt.

Een derde wijziging maakt komaf met de onzekerheid over de vraag of elke vereniging van mede-eigenaars over een website dient te beschikken. De wetgever van 2010 voorzag immers in een bepaling dat de syndicus het de mede-eigenaars mogelijk moet maken alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom in te kijken op alle wijzen bepaald in het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering, en met name “via een internetsite”. Deze laatste zinsnede, die de wetgever veeleer als voorbeeld dan als regel bleek bedoeld te hebben, wordt nu geschrapt.

Vervolgens wordt in de reparatiewet voorzien in de uitdrukkelijke onverenigbaarheid van de taak/positie van de syndicus en lidmaatschap van de raad van mede-eigendom. De raad van mede-eigendom was door de wetgever in 2010 immers ingericht als toezichtsorgaan ten aanzien van de syndicus, zodat een kandidatuur van de syndicus voor een zetel in deze raad moeilijk te aanvaarden valt.

Daarnaast wordt de regeling inzake achterstallen van de overdrager van een privatieve kavel (art. 577-11/1 BW) licht aangepast. De wet voorziet namelijk dat de notaris bij ondertekening van de notariële overdrachtsakte de door de overdrager verschuldigde achterstallen op de gewone en buitengewone lasten van de mede-eigendom, van de overdrachtsprijs moet afhouden. De overdrager kan dit betwisten, waarna de notaris de syndicus bij aangetekende brief binnen 3 werkdagen na ontvangst van de authentieke akte op de hoogte brengt. De syndicus kon dan gedurende een termijn van 12 dagen na ontvangst van de authentieke akte bewarend of uitvoerend beslag laten leggen in handen van de notaris. In de praktijk bleek dit laatste een te korte termijn te zijn. Immers, wanneer de notaris bijvoorbeeld pas op de derde dag een zending zou versturen, heeft de syndicus de facto nog slechts een termijn van 9 dagen over. Om die reden werd de termijn van 12 op 20 dagen gebracht. De wetgever paste bovendien het vertrekpunt van deze termijn aan. Deze situeert zich nu bij het verlijden van de authentieke akte, wat een duidelijker cesuur betekent dan het vage begrip “ontvangst van de authentieke akte”.

Ten slotte voert de Wet van 15 mei 2012 een wettelijke regeling in voor het versturen van een gerechtsbrief aan een rechtspersoon. De wet voorziet een gelijkschakelijking met de regeling inzake het betekenen aan rechtspersonen (art. 46 §2 Ger.W. werd daartoe aangepast).

De wet trad in werking op 18 juni 2012, met uitzondering van de regelgeving inzake de dubbele aangetekende zending, welke pas op 1 september 2012 van kracht zal worden.

 

Laurent BALCAEN
Tel. 09 / 223 41 46

laurent.balcaen@advogent.be

www.advogent.be