In onze land is er een groot aanbod van studentenkamers en huurwoningen.
Misschien bent U ook verhuurder ?
Zo ja, verdient het aanbeveling deze bijdrage te lezen waarin wij even blijven stilstaan bij de risico’s die U loopt wanneer uw huurgoed niet voldoet aan de minimale kwaliteits- en veiligheidsvoorschriften.
De decreten van de Vlaamse Gemeenschap dd. 04.02.1997 en 15.07.1997 houden zogenaamde minimale kwaliteits- en veiligheidsvoorschriften in voor de verhuring van respectievelijk kamers / studentenkamers en woningen. Zowel in onze grondwet als in de Vlaamse Wooncode is het recht op behoorlijke huisvesting wettelijk verankerd.
Deze bijdrage handelt enkel over krotverhuur hetgeen te onderscheiden is van huisjesmelkerij. Niettegenstaande het beide misdrijven zijn gaat het bij huisjesmelkerij over verhuring waarbij de verhuurder misbruik maakt van de bijzondere kwetsbare positie van personen tengevolge van onwettige of precaire administratieve of sociale toestand met de bedoeling een abnormaal profijt te realiseren.
Het misdrijf krotverhuur dekt aldus niet dezelfde lading.
Krotverhuur kan worden omschreven als het verhuren van een woning of een (studenten)kamer die niet voldoet aan de woonkwaliteitsnormen.
De minimale woonkwaliteitsnormen zijn verschillend naargelang het een kamer dan wel een woning betreft
Zo dienen kamers/studentenkamers bv. over een minimale hoogte tussen vloer en plafond van 2,20 m te beschikken, moeten er voldoende verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden zijn, moet men beschikken over een wastafel met stromend water, moet de kamer rechtstreeks toegankelijk zijn en niet via een andere kamer of studentenkamer, etc…
Inzake minimale woonkwaliteitsnormen voor woningen moet deze beschikken over sanitaire voorzieningen, verwarmingsmogelijkheden, verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, voldoende en veilige elektrische installaties voor verlichting, gasinstallatie dient te voldoen, brandveiligheid etc…
Ingeval het huurgoed niet aan deze minimale kwaliteitsvoorschriften voldoet is de verhuurder en ook degene die het huurgoed te beschikking stelt strafrechterlijk aanspreekbaar ingeval hij als verantwoordelijke onvoldoende controleert of het huurgoed al dan niet aan die kwaliteitsnormen voldoet en of het dus wel verhuurd mocht worden.
De wetgever is streng voor de verhuurder. Het zal niet volstaan dat de verhuurder zich op onwetendheid beroept. De rechtspraak stelt dat de verhuurder behoort te weten of het huurgoed al dan niet voldoet aan de normen.
In het licht van de strenge rechtspraak adviseren wij U bij de aanvang van de huur een goede plaatsbeschrijving op te stellen zodat, ingeval U geconfronteerd wordt met vernielzuchtige huurders of malafide onderverhuurders, U kunt aantonen dat op het ogenblik van de aanvang van de verhuring het huurgoed wel degelijk beantwoordde aan de woonkwaliteitsnormen.
Strafrechterlijk aansprakelijk zijn niet enkel de rechtstreekse verhuurder maar ook de onderhuurder of zij die het verhuurde goed ter beschikking stellen als tussenpersoon. Van groot belang is dus te wijzen op de mogelijke verantwoordelijkheid die immobiliënkantoren en vastgoedmakelaars lopen aangezien zij ontegenzeglijk tussenpersoon zijn.
De wettelijk voorziene straffen zijn zwaar.
Benevens een geldboete die kan oplopen tot 137.500 euro is een gevangenisstraf tot 3 jaar mogelijk.
Een bijkomende straf bestaat uit de verbeurdverklaring van het vermogensvoordeel oftewel de bruto huurgelden die geïnd zijn in de periode van krotverhuur. Onnodig te benadrukken dat deze bedragen fors kunnen oplopen ingeval er een lange periode van krotverhuur was. Krotverhuur is immers een voortdurend misdrijf dat, zolang de toestand voortduurt, niet kan verjaren.
Ingeval de verhuurde krot in eigendom toebehoort aan de veroordeelde heeft de Rechter eveneens de mogelijkheid om tot verbeurdverklaring van het onroerend goed over te gaan !
Bij schuldigverklaring aan dit misdrijf is de rechter immers verplicht de verbeurdverklaring van het pand uit te spreken. Het huurgoed heeft immers gediend om het misdrijf te plegen zodat de verbeurdverklaring ervan verplicht is. Benadeelde derden kunnen wel tussenkomen in de procedure om dit te verhinderen.
Hier loopt de reglementering gelijk met het misdrijf huisjesmelkerij dat de verbeurdeverklaring in haar strafbepalingen uitdrukkelijk voorschrijft.
Sedert 09.09.2007 heeft de Rechtbank bovendien de mogelijkheid de betrokkene te verplichten om renovatiewerken uit te voeren aan het pand zodat het wel voldoet aan de kwaliteitsvereisten.
Technisch juridisch kan de Rechtbank de verbeurdverklaring voorwaardelijk uitspreken en de betrokkene veroordelen tot het uitvoeren van herstel/renovatiewerkzaamheden.
De sanctie van de verbeurdverklaring van het betrokken onroerend goed lijkt ons zeer ver te gaan en niet de toetssteen van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens te kunnen doorstaan.
Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens stelde zich recentelijk in diverse arresten op het standpunt dat de sanctionering door een Rechtbank er niet mag toe leiden dat de veroordeelde van al zijn eigendommen wordt beroofd (Arrest Mamadakis / Griekenland dd 11.01.2007)
Op dit ogenblik behandelt ons kantoor een dergelijk dossier voor het Europees Hof voor de Rechten van de Mens waarbij de rechtbank al de eigendommen van onze cliënt m.n. een honderdtal huisjes verbeurd verklaarde ten voordele van de Belgische Staat.
Hierdoor ziet onze cliënt zowat alles wat hij bezit verloren gaan.
Het Europees Hof dient in deze kwestie nog te behandelen. Wij houden U zeker op de hoogte.
De rechtspraktijk leert dat het Openbaar Ministerie evenwel een lage vervolgingsprioriteit voorbehoud aan deze inbreuken.
Het is niettemin een krachtig instrument zowel voor de parketten als voor de gedupeerde huurder om iedere vorm van misbruik inzake krotverhuur te bestrijden.
Jan Swennen
jan.swennen@gevaco.be