De Wet van 02.06.2010 heeft tal van fundamentele wijzigingen aangebracht aan de Appartementswet, die intussen reeds dateert van 1995.
De nieuwe regels zijn van kracht sinds 01.09.2010.
In de Memorie van Toelichting is sprake de betrekkingen tussen de mede-eigenaars onderling en tussen de mede-eigenaars en hun syndicus te verbeteren.
Wat de mede-eigenaars betreft , kunnen een aantal maatregelen genoemd worden , die de betrokkenheid van de mede-eigenaars moeten vergroten :
– er werden verplichte regels bepaald over de bijeenroeping van de algemene vergadering : de syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen ondermeer van de mede-eigenaars. De uitnodiging vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd en zij moet ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien
– geen jaarlijkse vergadering houden is geen optie meer : de syndicus moet een algemene vergadering houden tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde periode (dit is een periode van 15 dagen) of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen. Er is een duidelijke procedure voorzien, wanneer één vijfde van de mede-eigenaars bijeen wil komen
– de bijeenroeping kan ook met moderne communicatiemiddelen : dat is het geval indien de mede-eigenaars individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping zo te ontvangen. Weze ook aangestipt dat de mede-eigenaars een bijzondere verantwoordelijkheid krijgen om hun adreswijziging door te geven aan de syndicus.
– er moet een voorzitter van de algemene vergadering zijn, en dit moet een mede-eigenaar zijn
– de stemmen per volmacht worden beperkt : zo mag niemand meer dan drie volmachten aanvaarden en mag hij in totaal maximaal de helft van de stemmen vertegenwoordigen. Enkel inzoverre de lasthebber niet meer dan 10 % vertegenwoordigt van het totaal aantal stemmen , mag hij toch meer dan drie volmachten hebben. Bovendien geldt de volmacht slechts voor één keer , en kan hij specifiek zijn, en bepalen hoe de volmachthouder moet stemmen op ieder/één punt.
– het effect van onthoudingen en ongeldige stemmen wordt thans wettelijk geregeld : voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen.
– de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden , worden geïdentificeerd : de notulen van vergadering vermelden hun naam en de behaalde meerderheden. Dit heeft zijn belang indien diezelfde mede-eigenaar later de beslissingen in rechte wil aanvechten.
– van belang is wellicht ook dat thans wettelijk bepaald is dat de syndicus binnen de dertig dagen de beslissingen moet bezorgen aan de mede-eigenaars
– de mede-eigenaars beschikken nu over vier in plaats van drie weken om een beslissing van de algemene vergadering aan te vechten bij de rechtbank
Wat betreft de syndicus , werd zijn takenpakket uitgebreider, werd het beter omschreven en is er een minimumstandaard opgelegd
– zo is een syndicuscontract voortaan verplicht en moet het reglement van mede-eigendom thans ook nadere regels bevaten voor de hernieuwing van het mandaat van de syndicus, de regels voor ev. opzeg, alsook de verschillende verplichtingen die voortvloeien uit het einde van zijn opdracht
– de duurtijd van het mandaat wordt beperkt tot drie jaar
– de syndicus krijgt nieuwe wettelijke bevoegdheden zoals het geven van inzage in documenten (waarbij voorzien is dat dit via een website kan), het voeren van een boekhouding, het bijhouden van een lijst met persoonsgegevens van mede-eigenaars, het voorbereiden van een begroting
– hij is gemachtigd iedere vordering bij de rechtbank in te stellen, hetzij om dringende redenen , hetzij tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen , mits dit zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering
– de syndicus is voortaan verplicht zich te verzekeren voor zijn aansprakelijkheid en moet afzonderlijke bankrekeningen op naam van de vereniging van mede-eigenaars aanhouden voor het werkkapitaal en voor het reservekapitaal
De Wet bevat nog tal van andere bepalingen: de mede-eigenaars kunnen nu deelverenigingen oprichten, bv. per appartementsblok.
Er werd ook nieuwe organen opgericht :
– de raad van mede-eigendom , die ermee belast wordt erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert. De oprichting is verplichting bij minimaal twintig appartementen
– de commissaris van de rekeningen, waarvan niet meer gezegd wordt dan dat zijn verplichtingen en bevoegdheden bij het reglement van de mede-eigendom worden
bepaald. De titel wijst in de richting van toezicht op de boekhouding van de syndicus.
Voorts werden nog regels opgenomen die bij overdracht van een kavel gerespecteerd moeten worden.
Het valt nu te bezien of de nieuwe wet inderdaad tot meer betrokkenheid en transparantie zal leiden.
Carl ALEXANDER
Carl.Alexander@advobru.be