Sedert 18 mei is de nieuwe huurwet van toepassing.
Die bepaalt onder meer dat verhuurders het bedrag van de gevraagde huurprijs en de gemeenschappelijke lasten moeten vermelden. Bij inbreuken kan de gemeente een boete van 50 tot 200 euro opleggen. In praktijk zullen de gemeenten wel eerst hun politiereglement moeten aanpassen. Burgemeesters als Tobback in Leuven hebben trouwens al aangekondigd geen personeel te zullen inzetten om de aanduiding van de huurprijs op affiches te controleren.
Voorts is een plaatsbeschrijving bij elke huurovereenkomst niet langer facultatief. Beroep op een deskundige is nièt verplicht : huurder en verhuurder mogen zelf de plaatsbeschrijving opstellen. De verhuurder , die toch nalaat een plaatsbeschrijving op te stellen, riskeert dat de huurder zich bij einde huur beroept op een wettelijk doch weerlegbaar vermoeden dat de huurder de woning verlaat in dezelfde staat als bij aanvang. De verhuurder heeft dan de bewijslast voor huurschade.
Belangrijker wellicht is de verplichte bijlage bij huurovereenkomsten, die de huurder tot hoofdverblijfplaats strekken. In die bijlage worden de voornaamste huurregels uiteengezet.
De bijlage geeft uitleg bij de bepalingen die door het betrokken gewest goedgekeurd werden inzake de normen van gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid; een uitleg over de aard van een dwingende regel; de bepalingen met betrekking tot de schriftelijke huurovereenkomst, de registratie ervan en de kosteloosheid van de registratie; de duur van de huurovereenkomst; de mogelijkheden om de huurprijs te herzien, de indexering, de lasten; de regels opgesteld inzake de huurherstellingen; de mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen en de erbij horende bepalingen; de bepalingen in verband met de verandering van eigenaar; de mogelijkheden voor de partijen om bijgestaan te kunnen worden bij een geschil. De regeling is niet van toepassing op lopende overeenkomsten.
Het KB van 4 mei 2007 stelt drie standaardbijlagen vast: één voor het Waals gewest, één voor het Vlaams gewest en één voor het Brussels hoofdstedelijk gewest.
Vervolgens werd de herstellingsplicht van de verhuurder dwingend omschreven zonder dat dus nog geldig hiervan kan afgeweken worden in het huurcontract. Herstellingen andere dan de huurherstellingen zullen bij KB kunnen worden gedefinieerd.
De huurwaarborg werd herleid tot ten hoogste twee maanden huur bij eenmalige volledige betaling gevolgd door storting op een geblokkeerde rekening. De verhuurder , die weigert de ontvangen borg te storten op dergelijke rekening, zal wettelijke interest van 5% verschuldigd zijn.
Indien de huurder huurwaarborg mag voldoen door een bankwaarborg, die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling, dan bedraagt deze ten hoogste drie maanden huur. Een KB van 4 mei 2007 schrijft het modelformulier voor waarmee financiële instellingen moeten bevestigen dat de huurwaarborg overeenkomstig de in de wet bedoelde nadere regels toegekend is
Voorts weze ook nog herinnerd aan de programmawet van 27 december 2006, die de verhuurder voortaan verplicht tot het registreren van de huur.
Deze registratie is kosteloos mits het om huur gaat , uitsluitend bestemd tot huisvesting van een gezin of van één persoon.
De strenge burgerrechtelijke sanctie van het verzuim om het huurcontract niet te registreren binnen de termijn van twee maanden, behelst dat de huurder de huurovereenkomst kan beëindigen zonder de wettelijk bepaalde opzegtermijn en -vergoeding te moeten respecteren
In de rechtsleer is er echter reeds op gewezen dat er noodoplossingen bestaan om de gevolgen van deze wetgeving te temperen. De huurder weze dus gewaarschuwd wanneer hij het risico wil nemen om gebruik te maken van die wettelijke mogelijkheid.
Bovendien brengt het niet registreren van huurovereenkomsten met korte duur nog steeds geen andere sanctie mee dan de fiscale boete.
Bepaalt het schriftelijk huurcontract dat de huurder instaat voor de registratie van het huurcontract, dan kan de verhuurder dit tot en met 30 juni of 30 september 2007 eisen, naargelang de duur van de regularisatieperiode. Vanaf 1 juli of 1 oktober 2007, zal de verhuurder dit niet meer kunnen eisen, ongeacht wat het huurcontract hierover bepaalt en ongeacht de datum van ondertekening van het huurcontract (mits dit onder toepassing van de Woninghuurwet valt)
Carl ALEXANDER
calexander@law-office.be