Des changements très importants sont intervenus dans une matière qui nous intéresse tous, à savoir la location d?un bien immeuble destiné à l?habitation, et nous pensons dès lors qu?il est important de faire le point et de rappeler les nouvelles règles à chacun, propriétaire ou locataire.
1. L’enregistrement du bail et les sanctions :
C’est au bailleur ou propriétaire d’un logement mis en location que s’adresse désormais cette obligation, à savoir : faire enregistrer le bail dans les deux mois suivant la signature. Cette formalité est gratuite. Il devrait être possible de procéder à cette formalité par voie électronique, mais auparavant, vous pouvez toujours contacter le call center du S.P.F. Finances (tél.02/572 57 57) pour connaître le bureau le plus proche. A défaut d’enregistrer le bail dans les délais, d’une part, le bailleur se voit infliger une amende, soit 25 €, et, d’autre part, il court le risque de voir le préavis et l’indemnité lui passer sous le nez, en cas de résiliation anticipée par le locataire.
2. L’obligation d’indiquer le montant du loyer lors de toute publication :
Non seulement du loyer, mais aussi des charges communes, s’il en est. Si vous n’indiquez pas ces données dans vos différentes annonces, vous risquez une sanction administrative entre 50 et 200 €, tâche réservée aux communes pour le constat, les poursuites et les sanctions ! L’idée est de lutter contre les discriminations et d’assurer une meilleure transparence du marché locatif. Reste à voir si l’objectif est ainsi atteint….mais c’est un autre débat !
3. L’obligation d’établir un état des lieux d’entrée :
Afin de prévenir tout litige ultérieur, désormais les parties dresseront obligatoirement un état des lieux détaillé, contradictoire et à frais communs. Ici, aucune sanction n’existe à défaut d’y procéder, mais selon la présomption du Code civil, en cas de dégâts, le locataire sera présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail, sauf à prouver le contraire ! Etabli au plus tard avant la fin du premier mois d’occupation, l’état des lieux est annexé au contrat de bail écrit et enregistré avec ce dernier.
3. Les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité du bien loué et les annexes standard au contrat de bail :
Le bien loué devra répondre aux conditions cumulatives de salubrité, sécurité et habitabilité suivant la région où il est situé.
4. Encore une annexe à joindre à tout contrat de bail de résidence principale ! En effet, il s’agit ici d’une annexe détaillée, standard pour chaque région et le gouvernement en a établi le modèle qui contient les éléments suivants :
– Les dispositions régionales en matière de normes de salubrité, sécurité et habitabilité ;
– La nature d’une règle impérative ;
РLes dispositions relatives au bail ̩crit (cf. infra) ;
– Les dispositions relatives à l’enregistrement du bail ;
– Les dispositions relatives à la durée du bail ;
РLes possibilit̩s de r̩vision du loyer ;
– Les possibilités d’indexation du loyer ;
– Une explication en matière de frais et charges ;
– Les règles en matière de réparations locatives ;
РLes possibilit̩s de transmission du bien lou̩ ;
– Les possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige.
5. L’obligation du bailleur de procéder à toutes les réparations autres que locatives :
La seule différence par rapport au passé est le caractère impératif de l’obligation et le bailleur ou propriétaire ne pourra plus s’y soustraire. Reste à un arrêté royal non encore en vigueur mais promis, à définir ces réparations, autres que locatives….
6. L’obligation de conclure par écrit un bail de résidence principale :
S’il faut l’enregistrer, ce serait en effet une très bonne idée de le faire par écrit !…..avec comme principales mentions requises : l’identité de toutes les parties contractantes, la date de prise de cours, la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble couvrant l’espace locatif et le montant du loyer. C’est donc une obligation et à défaut d’y procéder, l’une des parties pourra contraindre l’autre, d’abord par voie de mise en demeure et ensuite, par voie procédurale devant le Juge de paix, pour autant bien évidemment, qu’il y ait eu à tout le moins au préalable un contrat….. oral entre les parties, c’est-à-dire un minimum d’accord entre elles pour louer le bien !
6. Les nouvelles dispositions en matière de garantie locative :
Enfin, et non des moindres, les nouvelles dispositions concernant la garantie locative.
Trois formules :
– Déposer sur un compte bloqué toujours au nom du locataire, le montant de la garantie locative, qui ne peut désormais être supérieur à 2 mois de loyer ;
– Etaler le versement du montant de la garantie locative auprès d’une institution bancaire, qui sera obligée de garantir elle-même le montant total, dès le début, mais dans ce cas, il peut être demandé l’équivalent de 3 mois de loyer ;
– Enfin, dans le cas d’un candidat locataire à faibles revenus, l’intervention du CPAS peut avoir lieu dans le cadre d’un contrat type avec une institution bancaire et pour un montant maximum également de 3 mois.
Voilà ce qu’il fallait savoir pour passer sereinement le cap de la nouvelle année.
Nous vous souhaitons une excellente année 2008!
Jean-Paul MICHEL
Avocat
Cabinet d’Avocats MICHEL – LEFEVRE
Médiateur civil et commercial
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