Le gouvernement fédéral a ratifié, par Arrêté royal, le Règlement anti-blanchiment de l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). Le règlement entre en vigueur le 1er septembre. Dans les neufs mois de son entrée en vigueur, tous les agents immobiliers doivent avoir développé une politique globale d’acceptation des clients. Ils doivent également avoir identifié tous les clients avec lesquels ils ont déjà eu des relations d’affaires et vérifié leur identité.
Identification des clients
Les agents immobiliers doivent identifier leurs clients et les mandataires de ceux-ci, et vérifier leur identité. Et ce, au moyen d’un document probant dont l’agent prend une copie, sur support papier ou électronique.
L’identification a lieu :
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1. Avant de nouer des relations d’affaires par lesquelles les concernés deviendront des clients habituels.
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2. Avant que le client ne réalise une opération pour un montant minimum de 10.000 € (en une seule fois ou en plusieurs opérations entre lesquelles semble exister un lien).
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3. Lorsque l’agent immobilier a des soupçons de blanchiment de capitaux ou de financement du terrorisme. Dans le ‘blanchiment de capitaux’ réside l’origine douteuse des moyens financiers principaux. Dans le ‘financement du terrorisme’ réside la destination douteuse.
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4. Lorsque l’agent immobilier a des doutes quant à la véracité ou à l’exactitude des données d’identification au sujet d’un client existant, lorsqu’il soupçonne que les données d’identification fournies précédemment sont incorrectes ou lorsqu’il doute que la personne désirant réaliser une opération est bel et bien la même personne qu’il a jadis identifiée.
L’identification, la vérification et la vigilance à l’égard des clients diffèrent en fonction de la personne à identifier. En effet, cela varie selon qu’il s’agit d’une personne physique, d’une personne morale ou d’un client sans personnalité juridique, de plusieurs clients en indivision, d’un trust ou d’une fiducie. Le règlement décrit précisément quels documents probants sont exigés dans chacun de ces cas, tant pour les transactions en « face-à-face » que pour les transactions électroniques, tant pour les personnes physiques que pour les personnes morales, pour les personnes physiques ou morales qui ont un domicile ou un siège social aussi bien en Belgique qu’à l’étranger, et tant pour les clients directs que pour leurs mandataires.
Attention! Le client d’un agent immobilier – dans le sens de la Loi anti-blanchiment – n’est pas seulement l’offrant (vendeur) du bien immobilier, mais aussi l’acheteur ou le bénéficiaire effectif.
Si l’agent immobilier a des raisons d’avoir des doutes quant aux données qui lui ont été transmises, il doit prendre toutes les mesures appropriées afin d’identifier le destinataire effectif et toutes les mesures nécessaires afin de découvrir la véritable identité de celui-ci.
L’agent immobilier refuse de nouer une relation d’affaires ou refuse d’effectuer l’opération souhaitée par le client lorsqu’il a des raisons de croire que les informations fournies visent à dissimuler l’identité d’un ou plusieurs bénéficiaires effectifs. Dans ce cas, l’agent détermine s’il y a lieu de procéder à une déclaration à la Cellule de traitement des informations financières (CTIF).
Les prescriptions en matière d’identification et de vérification entrent en vigueur le 1er septembre 2013, à l’égard des nouveaux clients. Les agents immobiliers doivent prendre toutes les mesures nécessaires afin d’identifier, dans un délai raisonnable et au plus tard dans les 9 mois après l’entrée en vigueur du règlement – soit au plus tard le 1er juin 2014 – tous les clients avec qui ils avaient déjà une relation d’affaires au 1er septembre 2013.
Politique d’acceptation des clients
Chaque agent immobilier doit développer une politique d’acceptation des clients qui est adaptée au profil de risque de ses clients. Le risque dépend, entre autres :
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du type de client ;
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du pays ou de la zone géographique ; et
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du produit, du service, de l’opération ou du canal de distribution particulier.
A mesure que le risque devient plus élevé, l’agent immobilier doit prendre plus de précautions. Le règlement les énumère : par exemple, rechercher plus d’information sur la nature de la relation d’affaires envisagée, demander l’autorisation à la haute direction de l’entreprise de pouvoir engager ou poursuivre la relation d’affaires, et bien d’autres.
Le règlement identifie aussi certaines opérations ayant un risque spécifique (accru). Comme :
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la vente ou l’achat d’un bien immobilier à un prix nettement trop bas;
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les investissements importants en immobilier réalisés par des personnes qui sont établies dans un pays ou un territoire que le GAFI – le Groupe d’action financière – a qualifié de pays qui ne coopère pas dans la lutte contre le blanchiment d’argent ;
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les opérations avec ou pour le compte de personnes politiquement exposées et les membres de leur famille qui vivent à l’étranger (art. 12, §3) ;
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ou les opérations avec une ASBL ou une société étrangère sans but lucratif.
Bien que le règlement anti-blanchiment entre en vigueur le 1er septembre 2013, les agents immobiliers ont jusqu’au 1er juin 2014 pour développer une politique complète d’acceptation des clients, selon les prescriptions du règlement.
Pas de paiement en espèces
Le prix de vente d’un bien immobilier ne peut être acquitté qu’au moyen d’un virement ou d’un chèque, selon le règlement, excepté pour un montant n’excédant pas 10% du prix de vente et ne dépassant pas le maximum autorisé par la loi. Ce maximum s’élève à 5.000 € jusqu’à la fin de cette année. A partir du 1er janvier 2014, le prix de vente d’un bien immobilier ne pourra plus être acquitté en espèces. L’agent agent immobilier doit immédiatement communiquer toute violation de cette obligation au CTIF.
Aussi, les provisions pour les prestations de service de l’agent ne peuvent pas non plus être réglées en espèces, excepté pour un montant maximum de 10% du prix de la prestation de services et pour autant que ce montant ne soit pas supérieur à 5.000 €.
Autres obligations
Le règlement anti-blanchiment aborde plus en profondeur l’obligation:
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de vigilance à l’égard des relations d’affaires et des opérations occasionnelles ;
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d’archivage ;
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d’établissement d’un rapport écrit ;
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de formation et de sensibilisation du personnel ;
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de désignation d’un responsable anti-blanchiment et de procédures de contrôle interne ;
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de devoir de déclaration à la Cellule de traitement des informations financières (CTIF) ;
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de devoir de discrétion ;
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et d’éventuels contrôles.
Développons encore brièvement quelques aspects de ces obligations.
Obligation d’archive:
L’agent immobilier doit conserver les données d’identification jusqu’à 5 années après la fin des contacts. Il doit aussi conserver pendant 5 ans tous les documents qui sont liés aux opérations effectuées.
Rapport écrit :
L’agent immobilier doit établir un rapport écrit sur chaque opération qui, de par sa nature ou de par son caractère inhabituel au regard des activités du client, de par les circonstances qui l’entourent ou de par la qualité des personnes impliquées, est susceptible d’être liée au blanchiment de capitaux ou au financement du terrorisme. Le responsable anti-blanchiment doit pouvoir mettre ce rapport à la disposition du SPF Economie s’il le demande (pendant le délai de 5 années sus-évoqué).
Formation du personnel:
Les employés et leurs représentants doivent évidemment recevoir une information complète sur les opérations et les faits qui peuvent être liés au blanchiment de capitaux ou au financement du terrorisme pour pouvoir les reconnaître. Mais l’agent doit, en outre, mettre en place des procédures pour vérifier, lors du recrutement, si un candidat dispose d’une honorabilité adéquate.
Devoir de discrétion:
Les agents immobiliers ne peuvent en aucun cas porter à la connaissance de leurs clients que le CTIF a reçu des informations sur eux ou qu’une information du chef de blanchiment de capitaux ou de financement du terrorisme les concernant est en cours.
Contrôle:
Les agents immobiliers sont tenus d’autoriser les fonctionnaires de contrôle du SPF Economie et les officiers de police judiciaire à pénétrer, pendant les heures d’ouverture ou de service, dans les lieux de travail, bâtiments, cours adjacentes et locaux fermés dont l’accès est nécessaire à l’accomplissement de leur mission. Les agents immobiliers doivent aussi veiller à ce que les contrôleurs puissent faire toutes les constatations utiles, qu’ils reçoivent immédiatement tous les documents nécessaires et dont ils ont besoin et qu’ils puissent en prendre copie. En cas de non-respect de cette obligation, la loi prévoit une amende administrative allant de 250 à 1.250.000 €.
A partir du 1er septembre
Le ‘Règlement pris en exécution de la loi du 11 janvier 1993 relative à la prévention de l’utilisation du système financier aux fins du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme, concernant les agents immobiliers’ entre en vigueur le 1er septembre 2013.
Une période transitoire est prévue pour l’identification des clients actuels et le développement d’une politique d’acceptation de clients.
Outre les agents immobiliers, de nombreuses autres professions financières et non financières sont soumises à la loi anti-blanchiment. Comme : les notaires, les avocats (OBFG et Vlaamse Balie), les réviseurs d’entreprises et les institutions financières.
Source:Arrêté royal du 30 juillet 2013 portant approbation du règlement pris en exécution de la loi du 11 janvier 1993 relative à la prévention de l’utilisation du système financier aux fins du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme, concernant les agents immobiliers (Loi anti-blanchiment), M.B., 20 août 2013.