Droit du bail

La réglementation en matière de bail se décline en Belgique en un régime général et trois régimes particuliers.

Régime général

Le régime général est d’application pour tous les contrats de bail qui ne tombent pas sous l’application des régimes particuliers. C’est particulièrement le cas pour le bail d’habitation, le bail commercial ou le bail à ferme. Lorsque la location rencontre certaines conditions, elle tombe en effet dans le domaine d’application du bail d’habitation, du bail commercial ou du bail à ferme. Les parties ne peuvent dans ce cas pas opter pour un autre régime ou enlever de leur contrat des dispositions qui s’écartent des dispositions impératives de la législation relative au bail d’habitation, du bail commercial ou du bail à ferme.

Inversement, il est possible d’incorporer à un contrat ce qui est par exemple d’application en matière de législation relative au bail commercial bien que le bail en soi ne relève pas de la législation relative au bail commercial, mais bien du droit du bail général. Les règles du droit du bail général sont reprises dans les articles 1708 à 1762bis du Code civil et sont d’application encas de location par exemple d’espaces de bureaux, d’espaces pour l’exercice de professions libérales, de séjours de vacances, de chambres d’étudiants, de lieux de stockage. Ces règles sont en outre d’application de manière complémentaire pour les baux d’habitation, commerciaux et à ferme.

Bail commercial

Lorsqu’il est envisagé de conclure un contrat de bail commercial, le droit du bail commercial est d’application. La législation relative au bail commercial est, comme celle relative au bail d’habitation, impérative. Cela signifie que les parties ne peuvent s’en écarter (sauf si la loi le leur permet). S’il est satisfait à l’ensemble des conditions pour considérer qu’il s’agit d’un bail commercial, alors l’application de la législation relative au bail commercial ne peut pas être exclue. Par contre, les parties peuvent tout à fait appliquer les règles du bail commercial à un contrat de bail qui ne remplit pas toutes les conditions.

Conditions du bail commercial

Pour parler d’un bail commercial, 5 conditions cumulatives doivent être remplies:

1. Un contrat de bail doit être conclu/un loyer doit être payé ;
2. En rapport avec un bien immobilier ou une partie de celui-ci ;
3. Qui sert à l’exercice d’un commerce de détail ou l’entreprise d’un artisan qui est en contact direct avec le public;
4. Le bien doit lui être principalement destiné;
5. La destination a été tacitement ou expressément mentionnée à la conclusion du contrat ou expressément acceptée dans le cours de celui-ci.

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